Рынок жилья: что будет с ценами на квартиры в этом году

Украинский рынок недвижимости демонстрирует чудеса стабильности и тенденции к развитию. Глядя на некоторые статистические показатели этого рынка, так сразу и не скажешь, что весь прошлый год страна сидела на карантине, а экономику подтачивал кризис, который называют сильнейшим за последние 80 лет. Цены на жилье медленно, но стабильно растут, строительная продукция дорожает. Количество сделок не только не уменьшилось, но даже наоборот. Несмотря на рост безработицы и падение доходов украинцев.

Сайт "Сегодня" разбирался, как пережил рынок жилья 2020 год и что будет с ценами на недвижимость в 2021 году.

 

В "Отчете о финансовой стабильности" за декабрь 2020 года Нацбанк констатирует: спрос на недвижимость во II квартале 2020 года упал на треть, однако во втором полугодии возобновился и даже превысил прошлогодние показатели. В частности, в III квартале 2020-го – а это летние месяцы, когда рынок недвижимости традиционно "спит", – было заключено на 2,8% больше договоров купли-продажи жилья, чем годом ранее.

 

 

Цены на недвижимость также понемногу растут, несмотря на пандемию и замедление экономической активности. Так, по информации НБУ, к началу IV квартала цены на первичном рынке, который считается в гривнях, оказались на 5-10% выше, чем год назад (в долларах рост немного меньше, учитывая курсовые колебания). На вторичном рынке, где цены считаются в долларах, рост составил порядка 5%.

 

По данным Укрстата, в среднем за три квартала 2020 года подорожание жилой недвижимости составило 8,9% (индекс цен). Это значит, что, например, квартира, которая осенью 2019-го стоила 50 тысяч долларов, через год, в 2020-м, продавалась уже за 54-55 тыс. долл.

 

Впрочем, в разных сегментах изменение цен было не одинаковым. Так, на вторичном рынке рост цен был большим, чем на первичном, – 9,9 и 7,1% соответственно. Сильнее других дорожали однокомнатные квартиры. Например, "единички" на первичном рынке поднялись в цене в среднем на 8,1%, на вторичном – на 12,6%.

 

 

Для сравнения: в докарантинном 2019-м повышение цен на недвижимость за весь год на первичном рынке составило только 6,6%, а вот на вторичном – аж 11,1%.

 

Интересен и тот факт, что в 2019 году больше других на первичном рынке дорожали трехкомнатные квартиры (на 10,8%), а на вторичном – двухкомнатные (12,2%). Это может объясняться в том числе повышенным спросом именно на такие объекты. В 2020-м, согласно статистике, наибольший рост цен отмечался на однокомнатные квартиры. Так что можно констатировать, что в "карантинный год" украинцы переключились на более скромные квартиры – по метражу и, соответственно, по цене.

 

Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Юрий Пита объясняет, что карантин даже способствовал оживлению рынка недвижимости.

"Ситуация с коронавирусом сказалась на рынке недвижимости еще и в том плане, что людям стало сложнее жить в тесноте. Весной, когда на два месяца людей закрыли в квартирах, это было морально тяжело, и люди стали искать возможности обзавестись собственным жильем. Стали больше разъезжаться, разменивать квартиры, искать деньги, чтобы купить собственное жилье", – говорит он.

 

 

В целом, по наблюдениям эксперта, цены в 2020 году изменились незначительно, проседание в одном сегменте компенсировалось ростом в другом.

 

"На самом деле цены не сильно росли. Я думаю, статистика Госстата немножко надумана, чтобы показать некую стабильность. Но я не могу сказать и то, что цены сильно падали. Во втором квартале, конечно, было некоторое проседание, но за третий квартал мы нагнали по количеству прошлогодние показатели и даже превысили их", – констатирует Юрий Пита.

 

В целом, по его словам, на рынке недвижимости вообще кризиса не наблюдалось. Весь прошлый год и спрос, и предложение были стабильными.

 

 

"Конечно, пострадала офисная недвижимость, потому что многие начали работать дистанционно. А жилая недвижимость чувствовала себя нормально. Количество предложений и спроса стабильно росли. Поэтому 2020 год нельзя сравнивать с 2008-м или 2014-м. Загородная недвижимость даже выиграла от карантина. Многие начали переключать свое внимание на загородную недвижимость, на дома, поэтому этот сегмент показал даже больший рост, чем городская недвижимость. Даже не столько по цене, как по количеству сделок. По итогам трех кварталов число сделок выросло процентов на 20. Если говорить о подорожании, то на 5-10% выросли цены на земельные участки под строительство", – говорит Юрий Пита.

 

По его наблюдениям, в Киеве в ценовой категории квартир по 50-70 тыс. долларов особых изменений не произошло. А недвижимость в ценовой категории свыше 90 тыс. долларов даже подешевела на 5-10%.

 

В Нацбанке прогнозируют, что рост цен на жилую недвижимость продолжится и в этом году. Такого же мнения придерживаются и эксперты, опрошенные сайтом "Сегодня". Вопрос только в том, насколько активным будет этот рост цен.

Президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко считает, что цены на недвижимость в гривне вырастут на 15-20%.

 

"Недвижимость будет расти в цене, потому что сегодня проценты по валютным депозитам очень низкие, и люди стараются искать инструменты более доходные. Что касается цен в гривне, то они могут вырасти в среднем на 15-20%. Но если считать в долларах, картина может быть другая. Если доллар будет по 30, то долларовые цены вырастут не так значительно. При этом подчеркну: речь идет о Киеве и других крупных городах. А в небольших населенных пунктах часто вообще сложно что-то продать", – говорит Александр Охрименко.

 

Юрий Пита, в свою очередь, не видит предпосылок для такого большого роста цен. Хотя и признает: многое будет зависеть от того, как будет развиваться ситуация с коронавирусом и с экономикой в целом.

 

"Если не произойдет серьезных потрясений, таких как дефолт, длительный локдаун и т. п., цены, конечно, не будут падать. Но насколько они будут расти, сказать сложно. Серьезный рост я не прогнозирую. Некоторые эксперты говорят о подорожании недвижимости на 15-20%, но я считаю, что для такого активного роста нет предпосылок, по крайней мере, сейчас. Думаю, цены могут вырасти на 5-10%, не больше. Если коронавирус победят и экономика пойдет в рост, возможно, цены в некоторых сегментах будут расти быстрее. В частности, в среднем ценовом сегменте", – считает Юрий Пита.