Теперь часть квартир в строящихся ЖК нельзя будет продавать до завершения всех работ. "Гарантийная доля" будет продана в случае банкротства девелопера, а полученные средства пойдут на достройку объекта. Но чтобы механизм был эффективным, размер доли должен составить минимум 50%
 
Гарантийная доля квартир в строящемся ЖК, которую по закону застройщики смогут продавать только после ввода здания в эксплуатацию, должна составить минимум 50%, чтобы в случае финансовых проблем девелопера пришедшей на его место компании было выгодно достроить объект. Такое мнение выразил сооснователь и управляющий партнер INSPI Development Владимир Семенцов.
 
 
Он объяснил, что в ином случае резервирование части жилья в домах не сможет стать эффективным и универсальным механизмом для спасения объектов проблемных застройщиков и защиты прав инвесторов. Для того, чтобы в проект было выгодно зайти новой компании, в строящемся комплексе должно быть меньше проданных квартир, чем объем выполненных работ.
 
"Если продано больше, чем построено, то у нового застройщика не будет экономической целесообразности вхождения в проект. И законодательно это предусмотреть невозможно. Сейчас каждый недострой – отдельная история, требующая всестороннего аудита. Поэтому закон, как унифицированное правило для всех случаев, вряд ли станет эффективным по возмещению убытков покупателям", – отметил девелопер.
 
Исходя из этого, делает вывод Семенцов, номинально гарантийная доля должна составлять не менее 50% от жилья в ЖК. Однако едва ли власти пойдут на это, отметила эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак. Исключение такой части средств инвесторов из доступного застройщикам объема финансирования приведет к необходимости искать заемные деньги, либо повышать уровень собственных вложений в стройработы.
 
.
 
Это подтолкнет вверх цену квадратного метра, которая и так растет из-за инфляции, увеличивающей себестоимость строительства за счет удорожания стройматериалов, энергоресурсов и рабочей силы, а также из-за ослабления гривны.
 
До войны, рассказывает Берещак, объем собственных инвестиций в объекты недвижимости сильно разнился. Хотя отдельные компании (вроде обанкротившегося "Укрбуда") финансировали работы в основном за средства покупателей, в среднем уровень собственных вложений находился в диапазоне от 30-40% и до 60, а в некоторых случаях доходил до 70%.
 
На этом основании, указывает Берещак, компании и эксперты до войны считали, что хорошим уровнем для гарантийной доли может стать 20-30%. Однако сейчас это цифра уже неактуальна – из-за российской агрессии финансовые трудности затронули все компании и уровень готовности ведения стройработ сложно оценить даже для топовых участников рынка, поясняет эксперт.
 
 
Поэтому, по мнению Берещак, чтобы гарантийная доля надежно защищала права инвесторов, она должна составить 40%. Показатель в половину от квартир в ЖК, считает эксперт, все же слишком высокий с точки зрения влияния на рыночные цены.
/